棚改资金收紧,抑制楼市“虚火”

24小时澳门在线娱,前段时间,央行降准释放7000亿流动性的利好让人们对于房地产市场信心倍增,原先束缚楼市的资金问题迎刃而解,大家喜迎降准,等待下一轮房价的上涨。
  可前几天在市场上有传闻称国开行总行要回收全部棚改项目合同签订审批权,全国一刀切,棚改将被全面叫停。传闻一出就被闹得沸沸扬扬。
  随后,国开行紧急回应称:并未暂停所有棚改项目,目前仍在进行中的项目依然继续执行。此外,过去曾经货币安置为主的方式,今年以来多以实物安置为主。
  在7月12日下午,住建部召开发布会表示,今年上半年棚改已完成全年目标任务的62.5%。
  针对市场对棚改资金是否收紧的问题,住建部特别强调:因地制宜推进棚改货币化安置,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;要进一步合理界定和把握棚改的范围和标准,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。
  收紧货币化安置是大势所趋
  近些年,我国的棚户区改造取得突破性进展。数据显示,2015-2017年,全国新开工各类棚户区的改造分别为601万套、606万套和609万套,超额完成2015年初确立的“未来三年再改造1800万套棚户区”的任务。
  一位房地产从业人士告诉《中国产经新闻》记者,“棚改安置方式主要分为实物化安置和货币化安置。所谓实物化安置就是政府给拆迁户置换房子,货币化安置则是政府直接发放资金让拆迁户自己购房”。
  记者梳理相关信息了解到,事实上,棚改货币化安置调整工作早已开始。
  据住建部相关负责人介绍,2016年以来,一些地方在房地产市场发生变化、商品住房库存不多的情况下,没有针对性地及时调整完善政策,棚改货币化安置比例仍偏高。因此,住建部通过召开会议等方式,督促这些商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县,及时调整棚改安置政策。
  其中,在2017年8月,住建部、发改委等六部委就联合印发了《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》明确,商品住宅消化周期在15个月以下的市县,应控制棚改货币化安置比例,更多采取新建安置房的方式;同年11月,住建部会同国开行、农业发展银行印发《关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知》进一步明确,对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目,开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。
  针对库存较高的城市仍然支持货币化安置,住建部表示,库存较高的城市这个体量已经比较小了,更多的城市实际上不需要继续采取货币化安置了。
  研究院监测的百城新建商品住宅库存数据显示,截至5月底,住宅库存总量为42708万平米,同比减少8.2%,仅相当于2012年3月份的水平。部分城市比如大连、杭州、金华等城市,商品住宅库存同比跌幅高达53%、49%和41%。
  研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国产经新闻》记者,“从此次政策可以看出,有三点精神是值得关注的。第一、棚改的因地制宜的思路会开展,尤其是提到了会根据财政能力来决定棚改工作。第二、针对库存数据进行棚改工作,对于库存规模不足的,棚改方面其实工作可以适当放缓。而对于库存规模较大的地方,则依然强调此类棚改去库存的政策思路。第三、棚改依然会强调实物安置和货币补偿的做法,所以也不是说货币化安置会退出,只不过会基于各类实际情况展开。”
  中原地产首席分析师张大伟曾表示,货币化安置逐渐收紧已是大势所趋。货币化安置造成了大量的购房需求,而部分城市的库存不足,这些需求放大了购房紧张情绪。必须明确的是,棚改的数量将减少,这是2018年的政策要求。
  或影响三四线城市房地产需求
  住建部透露,今年上半年棚户区改造已开工363万套,占目标任务的62.5%。在加大棚改配套基础设施建设力度的同时,住建部还强调将依法依规控制棚改成本,严禁违规支出。
  2017年5月,国务院常务会议提出了新版“三年棚改攻坚计划”。按照计划,2018-2020年,我国将再改造各类棚户区1500万套。而在2018年政府工作报告中则进一步指出,“启动新的三年棚改攻坚计划,2018年开工580万套”。
  业内人士表示,棚户区改造的实质是通过拆迁工程对房地产行业进行定向量化宽松。在棚改进程加速的过程中,棚改货币化的同时也盘活了地方房地产市场,帮助房地产去库存化,并且产生巨大的财富效应,促进地方经济发展,带动三四线城市GDP的快速增长。拆迁户手握大量资金且拆迁后必须马上买房入住,于是拆迁款实质上多数流向房地产市场,促进了地方房地产交易的火暴。
  很多文章都在分析棚改的影响。分析一致认为棚改是近几年楼市关键支撑因素之一,特别是对于三四线城市而言。其人为创造了居民的住房需求,造成需求端爆发,带来三四线城市库存结构难得的缓解,而随之带来的问题是房价过热。
  不过,有专家认为,随着大量资金的快速涌入,三四线城市的房价上涨泡沫也随之出现。
  那么本次住建部针对棚改发声,对市场影响如何?
  多位分析师指出,住建部明确了棚改不会“一刀切”的原则,短期内龙头房企销售应无虞,但受棚改资金影响较大的三四线城市后续的房地产需求或将造成一定影响。不过市场的反应要相对慢一些,记者梳理58同城和赶集网等信息平台,大部分三四线城市的房价相对稳定,没有因为政策推进出现较大变化。
  广发证券分析师在接受媒体采访时表示,当货币化安置家庭购房率为70%的情况下,预计棚改影响一二线商品房销售面积6%,影响三四线15%。整体来看,购房率70%的假定下,棚改货币化安置对于龙头房企货值储备额的影响为10%左右。
  相关地产专家表示,棚改的收紧是未来的趋势,但棚改不可能一刀切,而是一个渐进式的过程,特别是棚改货币化安置对三四线城市商品住房库存起到了积极有效的作用。但随着一些区域库存消化进入尾声,继续采用大量的棚改资金进入市场,就会催生整个市场的投资需求。“根据市场商品住房库存量来看,棚改已经进入逐渐踩刹车的节点,此时政府采用渐进式的方式,也是延续因城施策、因地调控的方针,这也是一项合理的调控政策。”
  “从此次会议内容可以看出,今年上半年棚改任务的完成情况还不错,这是值得肯定的地方。当然反过来也说明,棚改的急迫程度相对是降低的。从住建部的政策看,未来棚改的基础设施建设等力度依然会强化,但是棚改背后的金融财政工作预计会有收紧的导向。”严跃进告诉记者。

长安论道

最近,相关部门一再释放收紧棚改资金的信号,这意味着过去几年依靠棚改资金推动楼市的模式就此要终结,房地产市场也将重新回归到理性发展的轨道。

近日,全国各地,特别是三四线城市的楼市持续火爆,引发了社会广泛关注。为了遏制快速上涨的房价,管理部门不得不多次出手。除了各地政府加码限购力度,住建部也分别约谈了12个房价上涨过快的城市,同时对导致房地产乱象的行为展开专项检查整顿。

不过,最让房地产市场感到震惊的消息是棚改资金有可能要收紧了。

我国棚户区改造工程由来已久,早期的棚改基本以实物安置为主,也即对拆迁户给予相应面积的住房进行补偿。到2015年,由于房地产市场出现了库存增加的压力,为了推动楼市“去库存”的进程,管理部门提出了由实物安置为主转变为货币补偿为主的做法。

不过在一二线城市,依然保留实物安置为主、货币补偿为辅的棚改模式,但在库存压力较大的三四线城市,货币补偿为主、实物安置为辅的模式很快就占据了主流。值得注意的是,在2016年和2017年的政府工作报告中,均有“提高货币化安置比例”的明确提法。

以货币补偿为主的棚改模式一度被认为是“金融创新”的典范,其具体做法是央行通过低息PSL向国开行发放贷款,国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款,地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款,地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款,国开行偿还央行贷款,从而形成资金流的闭环。

在这种政策的推动下,全国城市,尤其是三四线城市很快出现了供需两旺的局面。其中的原因是,大量资金进入开发商手中,形成了新的供给能力。但与此同时,获得大量现金的拆迁户又具有较强的购房需求。

据统计,2016年政府计划进行600万套棚户区改造,实际完成606万套;2017年计划600万套,实际已完成609万套。货币补偿为主的棚改模式使得棚改货币化的安置率一再提高,由2014年的10%提高到2015年的29.9%,再到2016年的48.5%。货币化安置的数据在今年前5个月就已用掉了4300多亿,而今年的指标其实也只有6000亿-7000亿。

就这样,前阵子尚在为“去库存”发愁的楼市,突然变成了供不应求的市场,楼市价格也出现了大幅上涨。这其中,棚改资金的助推“功不可没”。据有关研究,在2015至2017年期间,棚改货币化去库存面积占当年商品房销售分别为11.9%、15.9%和21.2%。假如剔除棚改货币化对商品房销售的影响,那么商品房销售增速将下降至-2.9%、16.9%和4.2%。显然,棚改资金的收紧,将有助于降低楼市的“虚火”。

虽然国开行对棚改资金断供的消息予以了否认,但管理层对棚改货币化模式的担忧增加却是事实,“提高棚改货币化安置比例”的提法也不见了踪影。这预示着过去几年依靠棚改资金推动楼市的模式就此要终结,房地产市场将重新回归到理性发展的轨道。

当然,棚户区改造是重要的民生工程之一,就此终止是不可能的事情。只不过在资金的筹集和使用方面,还需更多的探索和创新。唯此,才能在保障民众居住质量提高的同时,实现房地产市场的健康稳定发展。

□李长安

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