近日,公司印发了《中房集团物业资产租赁招商管理指引》,标志着我司物业资产经营管理向专业化、规范化、标准化迈进了一大步。

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今年以来,面对公司自有可经营性物业资产数量不大、物业分散,单体或成片有规模的物业有限,物业业态复杂、优质物业少,多数物业建设年代久远、配套设施陈旧,部分物业所处市场大环境较差、物业资产价值偏低等不利情况,公司上下齐心协力,深入挖掘资产价值,全力提高现有物业资产经营水平。3月份以来,公司对所属物业资产进行了系统梳理和分析,提出挖潜增效思路和实施方案,并采用市场化的竞争手段甄选客户,2018年新签物业租金收益提升10%以上,全年运营质效成效显着。

原标题:招商蛇口上市中国首单园区类REITs,首日跌幅8%的真实原因

在提升效益的同时,公司认真总结和吸收物业资产租赁管理中的经验,广泛征求意见,制定和印发了《中房集团物业资产租赁招商管理指引》,实现招商租赁过程可视、可溯、可控,提升了公司物业资产管理的精细化水平,形成了标准化流程,实现了物业资产经营水平上台阶,为公司转型升级奠定了发展基础。

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2019年12月10日,央企首单REITs,招商局商业房托基金在香港联合交易所主板成功挂牌上市,此次上市共发售7.5亿新基金单位,以每基金单位3.42港元定价发行,集资总额约为25.65亿港元。截止首日收盘,按盘价最终定格在3.15港元,跌幅近8%。

此次发行使得招商局商业房地产投资信托基金成为中国首例在香港资本市场上市的产业园区类REITs。这也是自2013年以来在香港上市的首只房地产投资信托基金以及自2006年以来首只由中国国有企业资产分拆在香港上市的房地产投资信托基金。

招商蛇口简介

作为此次REITs发起人,
招商蛇口创立于1979年,是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业,也是集团核心资产整合平台及重要的业务协同平台。目前,招商蛇口聚合了原招商地产和蛇口工业区两大平台的独特优势,
以“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为战略定位,聚焦园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务板块,以“前港-中区-后城”独特的发展经营模式,在集团重资产领域的基础之上,开启了轻资产之路。

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招商蛇口发行REITs原因解析

澳门大金沙乐娱场app,宏观层面:房企融资受阻,新融资路径之选。日前,一系列房企严控政策落地,国内房地产融资收紧,成本不断上升,房企融资难度持续走高。尽管ABS、CMBS等创新型融资方式能够在一定程度缓解企业融资困境,但其总量无法满足庞大的地产商再融资需求。在这样的背景下,需要房地产企业必新思考融资新路径以应当下所需,招商蛇口选择此时上市商业房托基金自然也是应时之需。

微观层面:进军轻资产领域,集团由重转轻之需。招商蛇口经过多年的发展,运营和在建大量拥有大量持有物业,且业态还将持续扩张,不利于公司长期发展,需要资产手段进行“去物化”。2015年,公司着手进军轻资产领域,并在招商蛇口重组之初,
构建起“前港-中区-后城”的整体规划战略,其实模式的本质就是去地产化。“前港-中区-后城”模式,使其不再局限于房地产业务,通过港、产、城联动,将政府、企业和各类资源协同起来,利于公司盘活持有的存量资产。
可见招商蛇口此时上市商业房托基金,也是公司新时期的战略转型重要表现,通过资产手段帮助集团实现由“重”转“轻”。

招商房托基金资产及组织架构解析

3.1基于三种优势,包含五大资产

招股公告显示,招商局商业房托目前注入五项底层资产。其中包括四项商业物业,新时代广场、科技大厦、科技大厦二期及数码大厦,以及一项商场物业,即花园城。五项物业全部位于粤港澳大湾区核心城市——深圳市的南山区蛇口区域。总租赁面积约25万平方米,总评估值约65.79亿人民币。总楼面面积约为26.24万平方米。

表:招商房托基金投资组合

招商蛇口,之所以选择此种资产组合,主要是基于以下3种优势:

五项物业均为优质资产:租户多元、收益良好、区位优越

拥有多元化优质租户。其中新时代广场前五大租户均为招商局商业房托基金的关联公司。每月分别为新时代广场贡献了占约58.5%的租金,租赁面积占39.9%;
数码大厦信息技术公司则占主流,其租赁面积占比47.8%,租赁收益占总额的56.3%;
科技大厦以租赁及商业服务为主,占到了该物业可租赁面积的48.8%;
科技大厦二期中,以科学研究和技术服务的企业为主,其相关企业的租赁面积占到总面积的71.2%,贡献租赁收益81.6%;
花园城因是购物中心,因此百货商店和餐饮的租赁面积占比最多,均为23%。五项物业租户较为多元化,而且物业的租户基础素质也比较高,拥有着较高的续租率及低拖欠率。

租金水平保持稳定,物业收益状况良好。截止到2019年上半年,五项物业租金水平较2018年末相比,变化幅度较小,租金水平保持稳定。收益方面,2016年至2018年间,上述五宗物业收益净额从2.46亿元微升至3亿元,租赁收益总额从3.19亿元微涨至3.25亿元,至2019年上半年,录得物业收益及租金收益分别为1.48亿元及1.60亿元。其中,购物中心形态的花园城实现租赁收益最高,2018年末为1.1亿元,2019年上半年约为5.09亿元,已出租每平方米的平均月租金154.9元,最为成熟的商业物业新时代广场截至2019年上半年租赁收益4536.4万元,平均月租金156.1元,为五宗物业租金之最。

表:五项物业每平方米平均月租金

均位于深圳市前海蛇口自贸区内。据数据显示,2019年上半年,前海蛇口自贸区注册企业数量同比增长超过16%;实现税收收入同比增长23.7%;完成社会固定资产投资增长达23.2%;实际利用外资25.34亿美元,约占全市的61%,同比增长12.1%。前海蛇口自贸区内良好的经济条件能够有效助力到区域内五项资产的未来发展。

物业集中度较低,有效降低风险

对于REITs来讲,若持有物业较为集中,当大客户搬离时会对业绩造成一定影响。从招商局商业房托基金持有的五项物业来看,其物业集中度较低,能够有效降低风险。据数据显示,截止到2019年9月30日,五项物业共有279个租户。
其中前五大租户每月基本租金贡献占总额的18.5%,其所处行业比较分散,包括房地产、科研及技术服务、石油、物流以及医疗器械制造等。此外,除一名房地产行业租户基本租金占物业基本租金总额的7.4%,没有其他单一租户的基本租金占到物业每月基本租金总额的比重超过5%。

深圳新地铁新线开工,交通优势显著

2018年初,深圳地铁12号线正式开工,预计于2022年年底开通运营。12号线南起蛇口左炮台站,北至宝安海上田园东站,沿途共设立33座车站,并通过换乘站与地铁1、2、5、11号线相接。大大缩短了蛇口与深圳各地区通勤时间,并北延加强与东莞连通。
招商局商业房托的五项物业受益于此,区位价值将被继续放大。

图:深圳地铁12号线平面示意图

资产本身的优质性、较低的物业集中度、良好的交通条件赋予五项资产极为优质的条件。招商蛇口拿出深圳地区的五项优质物业资产作为招商局商业房托的底层资产,对稳定招商局商业房托的长期投资回报起到了一定的支撑作用。此外,招商蛇口强调,除现在五项资产之外,在未来条件成熟的情况下,将继续注入深圳太子湾三项物业。这三项物业指的是深圳汇港二期购物中心、太子广场以及新时代广场二期。

3.2基金组织架构解析:一次分拆资产上市的资本运作动作

本次REITs的交易如图所示,
由境内上市公司招商蛇口作为REITs的发起人并剥离资产形成REITs资产包,而不是招商局置地的资产包。
招商蛇口下属子公司瑞嘉投资事业作为招商局REITs基金份额的持有人,由香港招商局置地新成立的全资子公司荣腾企业有限公司作为REITs的管理人。

图:招商蛇口REITs组织架构

经过基金操作,
境内上市公司招商蛇口出售资产获得募资,全资子公司瑞嘉作为重大持有人获得未来的分红和资本增值收益,孙公司香港上市公司招局商置地旗下荣腾企业公司作为招商局未来资产管理平台,在2019年6月22日在香港注册成立。根据招股书显示,作为REITs的房托管理人,将向招商局商业房托基金提供管理服务,并收取一定的管理服务费,费率为基金每年可供分派收入的10%。

本次的招商局REITs是招商蛇口分拆资产上市的资本运作动作。最终,招商蛇口通过房托基金的产品设计,有效地将其底层资产、资管平台、运营以及物业统统打包,最终形成完整闭环,每一个环节都有盈利点。招商蛇口既可以通过REITs回笼大笔资金,又能通过房托管理服务赚取长期服务费,可谓一举兼得。

开市当天面临严重跌幅,招商房托基金上市之路缘何如此艰难?

鉴于招商房托基金五项资产特点的优质性以及基金本身组织架构的合理性,难怪招商蛇口对于此次上市信心满满,并对招商局商业房托基金上市后三年的收益做出承诺,对应分别为2020年投资收益率为6.9%,2021年为7.4%,2022年为7.6%,逐年增长。
但现实似乎并不买账,上市当天,发行价为3.42港元,但在截止首日收盘,按盘价最终定格在3.15港元,跌幅近8%,下降明显。尽管集团当天解释称股市价格波动属于市场行为,短期的波动不能反映资产的内在价值,并对招商局商业房托基金内在价值充满信心。
我们不置可否,发行当天便跌幅如此严重,究其背后的原因,肯定并非如此简单,分析五项资产的租金水平或许可看出端倪。

受深圳新增供应入市率影响,五项资产租用率下沉。近年来。受新增供应入市的影响,深圳写字楼市场整体进入了一个空置率上升、平均租金下跌的调整期。根据2019年7月10日第一太平戴维斯发布的第二季度深圳市场报告,季度内深圳甲级写字楼空置率提高到了18.9%,环比上升0.3个百分点,同比增加2.5个百分点。同期深圳甲级写字楼的平均租金则呈下跌态势,为每平方米每月220.4元;平均售价亦环比下跌1.3%,同比下跌1.2%,至每平方米54562元。由于目前整个深圳处于写字楼空置率上升、租金水平下降这种不景气态势,招商局房托基金五项物业自然也会受到影响。
截止到2019年9月30日,除了新时代广场、科技大厦的租用率有所小有增幅之外,其余物业的租用率都在明显降低。其中,五栋物业当中,租金水平最高的花园城的表现最为明显,在2016年年底,该物业的租用率为100%,但到2019年9月30日,其租用率仅为79.1%。五项物业目前本身运营状况并不良好,基于此,发行当天有如此跌幅也就不足为奇了。

表:截止到2019年9月30日,五项物业租用率

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房托基金助力招商蛇口实现“由重转轻”。招商房托基金毫无疑问将成为招商蛇口“轻”“重”分离业务转型的一个重要支点,也是公司开拓创新融资渠道的又一大胆尝试,为招商蛇口提供了稳定的外部资金融资管道,有利于资金的快速回笼,并有效增进公司对商业物业的资本运作与管理能力。这对于盘活公司的存量物业,优化资金流动性,提升公司整体的资产负债率等都具有非常重要的意义。

未来走势预期不稳,国内房托基金成熟之路漫漫。但受制于深圳整体供应入市,空置率上涨,整体租金水平持续下沉的影响,招商局房托基金五项资产经营状况并不稳定,开市下跌或许只是开始,未来一段时间深圳供应入市的状态仍会持续,房托基金走势是否能够平稳回升,只能静观其变。而且仔细分析所包含的这五项资产,
数码大厦、科技大厦、科技大厦二期均为“蛇口网谷”园区内的写字楼综合体,技术上均划为工业用途,很难说是个园区,所以并不能把招商局商业房托基金完全定义为产业地产REITs,它更多的还只是依靠低成本竞争优势和本就比较雄厚的产业基础所引入的写字楼集群,以此也可以窥探出目前我国REITs规范体系仍不健全,成熟之路漫漫。

相关链接: 2019最新产业地产类REITs市场全景解读

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